重庆房地产宏观市场 分析报告 第二部分

第二部分 重庆房地产市场分析

一、重庆宏观经济形势分析
1、重庆市GDP状况
◎国内经济水平持续上升，增速高于全国平均水平。

2001-2006年1季度重庆市GDP增速走势

（单位：亿元）

数据来源：2002-2005年重庆经济年鉴，2005、2006年统计月报

重庆市GDP增长快速，从2002年起增速均超过2位数，到2005年重庆市GDP超过3000亿元，同比增速达到11.5%，高出全国近两个百分点。
2006年1季度重庆市GDP为697亿元，同比增长12.6%，国民经济的持续增长将促进房地产市场的快速消化。
2、重庆市人均消费能力
◎居民人均收入逐年增长，2005年突破1万元。

2001-2006年1季度重庆市城市居民人均可支配收入

（单位：元/年）

数据来源：2001-2005重庆市统计年鉴，2005、2006年统计月报

重庆市城市居民收入从2001年开始增长迅速，2001-2005年城市居民人均收入绝对值年均增速为10.7%，一年迈上一个新台阶，到2005年城市居民人均可支配收入达到10244元/年。
2006年城市居民人均可支配收入与消费性支出同比增长12.1%和8.0%，收入增长促进了住房需求市场的形成和持续。
3、重庆市产业状况
◎第三产业增长迅速，成为重庆市主导力量。

2001-2006年1季度重庆市三大产业对比图

（单位：亿元）

数据来源：2002-2005年重庆市统计年鉴，2005、2006年统计月报

   重庆市第三产业增长相对较快，在2005年超过第二产业近100亿元，成为我市主导产业，第三产业发展促进了如房地产业等服务行业的快速发展，推动我市国民经济较快增长，刺激居民消费力的提高。
2006年1季度第一、二、三产业同比增速分别为4.0%、15.3%、11.6%，第三产业绝对值依然超过第二产业，主导地位日趋明显。
4、重庆市人口状况
◎城市化促进人口增长，形成住房消费市场主流。

2001-2006年重庆市人口增速走势

（单位：万人）

数据来源：2002-2005年重庆市统计年鉴，2005年统计局

重庆市作为一个年轻的直辖市，人口快速增长，年均增加13.3万人，相当于一个城镇的人口，且总人口2005年已达到3169万人，人口持续增长成为住房消费的主要支撑。
同时，根据“十一五”期间城镇化率要达到52%的要求，重庆每年约有40-50万人转化为城市人口，按照平均每人达到24.3平方米住宅面积计算（“十五”标准），住宅每年需求将达到1000万平方米左右。
二、2005年重庆市房地产开发状况分析
2005年以来，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，政策效果进一步显现。我市房地产开发资金来源和土地供应等主要指标平稳增长,商品房平均销售价格稳中有升。宏观调控初见成效，房产市场健康、稳定发展。
（一）、2005年房地产开发市场主要情况
1、房地产开发投资增速先抑后扬
2005年1-5月，在国家宏观调控政策影响下，作为房地产开发重要要素的资金、土地都受到了比较严格的控制，导致房地产开发商开发投资信心动摇，房地产开发投资增幅逐月走低。房地产投资形势的不容乐观引起了相关领导的高度重视,6月全市投资工作座谈会的召开,切实协调了各方关系。同时,国家的宏观调控政策、作用在一定程度上得到消化、释放,投资人在经过一段时期的观望后，其信心逐渐恢复.主观开发愿望重新增强。5月份投资增幅降至全年最低点后,在各方的努力下,6月的投资增幅止跌企稳,至2005年12月,房地产开发投资逐月回升.全年我市累积完成房地产开发投资517.73亿元,同比增长27.8%,高于同期全市投资增幅3.2个百分点, 投资比重由2004年同期的25.0%上升至25.8%,上升0.8个百分点。全年房地产投资增速走出一拨先抑后扬的走势.
2、商品住宅投资比重继续增加，经济适用房投资总量继续减少
全年，在全部房地产开发投资中，商品住宅完成投资300.37亿元，同比增长38.3%，占全部投资的比重由2004年同期的53.1%升至58.0%；办公楼投资17.08亿元，增长49.4%，占投资总量的3.3%；商业营业用房投资71.39亿元，同比增长14.9%，比重为13.8%;经济适用住房投资12.63亿元，下降5.8%，比重为 2.4%。
3、施工面积、竣工面积稳定增长,新开工面积增幅略有回升
全市房屋施工面积7485.22万平方米，同比增长19.8%，增幅比2004年上升3.3个百分点。其中，商品住宅施工面积增长21.3%，办公楼和商业营业用房分别增长了23.9%和15.6%。新开工面积2337.24万平方米，增长6.7%，增速比去年同期上升4.5个百分点。全市房屋竣工面积2208.12万平方米，同比增长39.2%,增幅比2004年上升47.7个百分点。其中，商品住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长39.5%、59.4%和35.5%,增幅分别比去年同期上升41.1、93.3和56.7个百分点。
4、市场销售平稳运行，价格稳中有升
商品房销售面积1559.76万平方米，同比增长17.3%。其中，商品住宅销售面积1319.90万平方米，增长14.0%,商品住宅实现销售额225.00亿元,同比增长23.8%；商业营业用房销售面积187.34万平方米，增长49.3%,实现销售额76.64亿元,同比增长86.9%；办公楼销售面积33.78万平方米，增长14.0%,实现销售额8.14亿元,同比增长13.0%。全年商品房综合平均价格为2005元/平方米，比去年同期上升254元/平方米，同比增加14.5%，增幅较去年同期上升3.8个百分点。
5、商品房空置面积继续增加
2005年末,全市商品房空置面积累积达到582.23万平方米,同比增长7.2%,增幅较去年同期上升4.2个百分点. 其中,商品住宅空置面积197.20万平方米,增长9.2%，办公楼空置面积为44.46万平方米,下降5.8%;商业营业用房空置面积250.96万平方米,增长12.1%。空置一年以上商品房面积合计290.14万平方米,同比下降0.1%.
（二）、当前房地产开发市场需要关注的主要问题
1、拖欠款增加，企业自有资金不足，抗风险能力差
1-12月，全市房地产开发企业拖欠款总额为86.17亿元，其中拖欠工程款为46.97亿元。分别比去年同期增加了45.5%和28.8%。拖欠款所占房地产开发投资总额的比重为16.6%。拖欠款的增加，势必影响房地产开发时常的经济秩序，是房地产发展的一大隐患。
尽管国家的宏观调控政策促使各商业银行收缩房贷，但房地产企业通过流动贷款、收取消费者购房按揭款等形式仍占有大量的银行资金，而开发企业自有资金占资金来源的比重从去年同期的20.2%下降到19.1%，再加上拖欠款的存在，充分反映了我市房地产开发企业自有资金不足，市场抵御风险能力较差的特点。
2、商品房建设空置面积继续增加，结构性矛盾仍然存在
2005年全市累计空置面积同比增长7.2%，增幅较去年同期上升4.2个百分点。空置面积的继续增加，主要原因是空置房的品质、价格、房屋结构性等因素综合作用造成。其中，商业用房建设规模较大，导致商业用房空置面积增幅达12.1%，其空置一年以上面积增幅也达到12.0%。我市商品房建设的结构性矛盾仍然存在，应该引起相关部门的高度重视
三、2006年一季度重庆房地产市场状况分析
房地产开发继续增长，但增速较去年明显回落。2006年1—2月份全市商品房施工面积5081.04万平方米，同比增长13.9%，增速比去年同期下降34个百分点，其中住宅施工面积3764.93万平方米，同比增长13.2%，增速下降37.7个百分点；商品房竣工面积214.09万平方米，增长13.3%，增速下降92.7个百分点，其中住宅竣工面积159.1平方米，增长6.6%；商品房销售面积234.44平方米，同比增长8.1%，其中住宅销售204.32平方米，增长4.1%，均比去年同期有较大增幅回落。
（一）、土地市场动态
     2006年4月，重庆土地市场交易比较平缓，共计成交179.82亩。其中，包括3宗居住用地、2宗其它用地。
1、区域土地交易情况
4月土地交易地块分布在江北区、九龙坡区、渝北区、高新区。其中江北区唐家沱组团成交面积最大为117.16亩，占全市成交总量的65.14%。
2、土地交易价格
4月土地总成交金额为1.2496亿元，土地平均交易单价为91.896万元/亩。土地成交单价较3月份有大幅下降。主要原因在于本月成交土地量小、总金额较少。唯一一宗100亩以上成交出现在江北区唐家沱组团，成交金额仅40.96万元/亩，一定程度上拉低了总体成交均交。
（二）、5月份主城区房地产市场供求状况
■主城区
受春季房交会影响，5月主城商品房交易量近160万方，较4月增长1倍多，除渝中区商品房交易有所缩量外，主城其他区均有不同程度增加。渝北区和南岸区商品房交易量居主城前两位，分别达到35.40和33.99万平方米。商品房新增供应量仍保持较高水平，新入市量近80万方，虽较上月有所缩量，但较去年同期基本持平。5月主城住宅供应均值2941，较上月上调0.7%。受近期出台的“二手房五年内转让征收全额营业税”、“中小住宅户型供应比重不小于70%”等新政影响，消费者置业观望态势有所增加，在售楼盘保守价格策略相对明显，致使主城区均值未能借助房交会有更大突破，仍贴近2900盘整。
市场供应

主城区商品房新增供应量及交易量  

（单位：万平方米）

说明：交易总量及新增供应量除主城九区外，还包括巴南和北碚区

新盘简析
新盘集中入市，新增供应量仍保持较高水平
5月主城区共有30个住宅项目入市，商品房入市量近80万方，较上月下降13个百分点，较去年同期基本持平，新增供应量仍保持较高水平。北部新区、巴南区新增供应量分别达到14.95万平方米和10.55万平方米，位列主城新增供应量区域排名前两位。
中高端物业供应量增大
受近期“非普通住房征收差额营业税”、“非普通住房个人房贷首付比例不得低于30%”等新政影响，花园洋房、别墅等中高端物业开发和销售受国家政策影响更为明显。为尽量规避调控政策带来的长期影响，实现资金迅速回流，5月中高端物业放量明显。佰富高尔夫别墅、金香林2期、明华龙州、蓝湖郡/蓝湖半山、中安翡翠湖等纷纷入市，总体量近20万方，占入市总量的25.6%。
老盘续推，小体量上市特征明显
与4月新盘首期集中入市特征不同，5月多为老盘续推,其中入市量在3万方以下达到20个，占总个数的64.5%。申烨太阳城、鲁能星城等等推盘体量均在1万方一下。
主城区房地产供应均值及成交房价

主城区住宅供应均值

5月主城区商品房成交量区域对比

（单位：万方）

■渝中区
提要
5月渝中区商品房成交总量为8.25万方，较上月下降38.3%，新增供应量为7.5万平方米，住宅供应均值3445，较上月下降6.4%。自2006年1月份中低价新盘持续入市，中高价盘稳定消化，带动区域均值持续下降。

渝中区商品房新增供应量及交易量 （单位：万平方米）  

                             

渝中区住宅供应均值

渝中区街区住宅供应均值

                                       

■南岸区
提要
受5月春交会利好影响，本月南岸区商品房成交面积迅速增加，达到33.93万平方米，排名主城区第二，超过南岸区2006年前四个月商品房成交面积之和。由于前几个月新盘集中入市，5月供应市场活跃程度有所减弱，新增供应量约为8万平方米，仅为4月供应量的1/3，住宅供应均值3134，较上月下降1.2%。

南岸区商品房新增供应量及交易量 (单位：万平方米)

南岸区住宅供应均值

                                             

南岸区街区住宅供应均值

                           

■江北区
提要
5月江北区商品房成交面积为14.89万平方米，较上月上升54%，而新增供应量较上月下降24%，为5.9万平方米，区域供应均值较上月上升86.8%，为3181。
本月区域投资性物业出现“抬头”迹象，步行街片区红鼎国际、同创三期开盘，依托地段及配套吸引投资人群。石马河片区高端物业佰富高尔夫沉寂一年后续推1.3万方的独栋别墅，套内均价12000元/平方米，较大幅度拉高了本区的住宅供应均值。
本月江北区成交相对疲软，排名跌至第四位，但品牌性物业金科廊桥水岸、长安丽都继续保持较高的交易面积，成交金额均跻身主城区前10名。

江北区商品房新增供应量及交易量   (单位：万平方米)

                             

江北区住宅供应均值

江北街区住宅供应均值

                                         

■渝北区
提要
5月渝北区商品房成交面积为35.4万平方米，较上月上升303%，新增住宅供应量排在主城第四，经历4月高峰期后，本月有较大幅度回落，较上月下降64%，供应均值下降到2487，较上月下降5.1%。
本月回兴片区供应量占区域总量63%，花园洋房及投资性成为本月“主题”。续两路推出金港国际投资公寓项目后，回兴也推出投资性小户物业云湖景苑，总价控制在10万元左右，稀缺性成为产品在片区内的最大亮点。
冉家坝片区交易相对活跃，成交面积达到17万平方米，占区域成交面积的50%，龙湖紫都城、东和春天等项目成交面积及金额均排名主城前十位，品牌优势依然为重要卖点。

渝北区商品房新增供应量及交易量  (单位：万平方米)

渝北区住宅供应均值

渝北街区住宅供应均值

                                          

                                 

■北部新区
提要
5月北部新区商品房成交面积为20.11万平方米，较上月上升272%，新增供应量14.96万平方米，较上月上升4.6%，供应均值3658，较上月上升12%。
本月大规模项目均有较大面积入市量，抢占市场份额。龙湖·蓝湖半山推出3.9万方独栋、联排别墅，套内均价11000元/平方米较前期没有变化，复地上城、五星城等入市量均在3万方左右。
龙头寺片区保利香槟花园本月成交较理想，成交面积7.5万方，成交金额超过2亿元，分别排在主城第一、二位，与鲁能星城共同造势，带动片区发展。

北部新区商品房新增供应量及交易量 (单位：万平方米)

                  

北部新区住宅供应均值

                              

北部新区街区住宅供应均值

■沙坪坝区
提要
5月沙坪坝区商品房成交面积14.43万平方米，接近4月成交量三倍。新增供应量4.5万方，区域住宅均值2917，较上月下降0.2%。

沙坪坝区商品房新增供应量及交易量(单位：万平方米)

                              

沙坪坝区住宅供应均值

                                 沙坪坝街区住宅供应均值

                                       

■九龙坡区
提要

5月九龙坡区商品房成交面积9.03万平方米，较4月上升73%，由于前期新盘集中入市，本月新盘供应断档，住宅供应均值2852，较上月上升3.2%。

九龙坡区商品房新增供应量及交易量(单位：万平方米)

九龙坡区住宅供应均值

九龙坡区街区住宅供应均值

■高新区
提要
   5月高新区商品房交易量3.75万方，较上月上升56.2%，区域新增供应量4.3万平方米，区域均值2934，较上月下降0.4%。

高新区商品房新增供应量及交易量( 单位：万平方米)

                                 

高新区住宅供应均值

高新区街区住宅供应均值                 

■大渡口区
提要：
随大渡口区步行街打造，商业配套逐渐完善，房地产开发力度逐渐增强，自2006年初来，区域交易量稳步上升，5月大渡口区商品房成交7.51万平方米，较上月上升34%。新盘供应9.10万方，住宅供应均值2495，较上月下降2.3％。

大渡口区商品房新增供应量及交易量

（ 单位：万平方米）

  
                     

大渡口区住宅供应均值  

                       大渡口街区住宅供应均值