重庆房地产宏观市场 分析报告 第三部分

第三部分  重庆房地产市场发展趋势

1、 经济发展、居民收入持续平稳是重庆房地产持续稳定发展的助力器，房地产市场整体趋好。2005年，重庆全市经济继续保持快速增长，而居民的收入增长高于住宅价格的增长。据息全年实现地区生产总值3100亿元，比上年增长13.46%。从国民生产总值的增幅来看，近年来，我市国民生产总值的发展平稳，增幅始终保持在12%左右，城市家庭人均可支配收入达10240元，同比增长9.95%。伴随着国民生产总值和人均可支配收入的提高，我市主城区商品房住宅均价达到2587元/平方米（增长8.45%），同其它发达城市相比，重庆在房地产开发及房价上远远落后，说明重庆房价仍有较大的上升空间，房地产业大有可为。
房价收入比是反映区域房地产健康的重要标志。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6。而重庆主城区的房价收入比为1：6，重庆主城区的房价基本合理。预计2006年重庆经济仍将保持约12%的增长幅度，居民收入持续稳定增长的情况下，新政调控下的重庆房地产保持一定增长幅度是可能的。
2、房地产投资增长趋于平稳
在紧缩性土地政策和金融政策调控下，虽然一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，但2005年前11月份，重庆市整体房地产投资额仍有409.92亿元，比去年同期增长29.9%，高出全国平均水平8.3个百分点。
3、受宏观调控房地产供需理性回归
受国家宏观政策调控影响，从2004年起重庆房地产的竣工面积和销售面积出现拐点，今年我市房地产竣工面积和销售面积继续下滑。虽然竣工面积和销售面积出现下降，但主城区销售金额达到326.8亿，同比上涨13.8%。
主城区实现销售的商品房中，93.87%的房产被本地市民所消化，外地投资者和外地居民入渝购置房产的总量仅占总量的6.13%。
新政高压下，重庆房地产基本挤掉“浮沫”，供需理性回归。但重庆房价趋于合理边缘，供需量的下滑也给“重庆房价低，上涨空间还很大”，以为“重庆也将有可能如北京、上海暴发似增长”的投资者们提了一个醒：重庆房价的增长空间不太可能在短期内大幅攀升，尽管重庆政府也出面为房地产呐喊助威，但经济全面发展，居民生活品质提高是政府工作的根本目标。经济增长下的房价增长是近几年的大势。同时，从另一角度来看也清楚：重庆房地产投资风险相对低，大幅跌势可能性不大。
4、宏观调控下重庆房地产实现“质”的升级
2005年土地、资金二大房地产开发命脉使用成本攀升，而宏观调控又紧紧相逼，“打压”房价首当其冲。因此，苦练内功、内外兼修成为开发商应对市场，实现突围的捷径。
金融政策下融资难问题，2005年已有所突破，多元化融资思路转变；
企业间的合作并购，强强联手，实现资源的整合效应；
5、土地管理“细致化”，中低档房将成为供地重点
国土资源部副部长李元在年底表示，2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。
此外，国家还将加强土地市场运行动态监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。2006年土地监管政策的“细致化”是必然。
6、房地产投资增速趋稳，供给量有所增加
从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，当前我国房地产投资增长已进入到相对正常的增长空间，今后若没有力度更大的调控措施出台，预计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与2005年基本持平。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。
7、房价稳中有升增速放缓
重庆房地产市场处于快速发展时期，房价的上涨幅度将受到政策影响，增速相对放缓。可能促进房价提升的主要因素：
l     政府的呐喊助威与鼓励；
l     重庆经济可能仍将保持12%的增长幅度；居民的收入稳定增长；
l     重庆直辖市的后劲较足，居民及企业的信心较高。
l     扩大内需是今年政府工作的又一重点；而房地产消费是其中的标杆；
l     土地、资金成本继续提高；
l     重庆旧城改造、城市化率提高而带来的稳定需求；
可能促进房价稳定或不攀升的主要因素：
A、为稳定房价，国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。通过调整供应结构，来整体防止房价的跃升。
B、宏观调控政策不可能短期内松懈，既扩大内需鼓励消费，又在消费层级上加以引导和管控是下一步调控的重点。投资性消费、高消费依然受到打压。
C、开发商手里还握有大量的土地，足以支撑近期开发。
鉴于以上，预计2006年的房价可以保持稳定增长，预计重庆房价的涨幅在5%-10%之间。
8、重庆别墅供过于求 涨价难
国土资源部要求全国各地一律停止别墅类房地产项目土地供应。虽受此影响，但由于近两年集中放量太快，售价不会大幅上扬。 主要是目前市场上在售别墅土地，大都是三四年前就拿到手的。据不完全统计，重庆楼市目前的别墅放量约有3500套，总建筑面积974万平方米，在此之前，官方公布的重庆2005年总施工量为5000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了1/5，未来3年，重庆别墅放量还将逐步扩大。因此，总体上讲，重庆别墅价格会保持平稳的走势，不会因土地供应减少而大幅上扬。
9、中介经纪公司面临洗牌
  营业税征收期限的延长，将使二手房交易量下降，二手房市场将进入“冰冻期”。市场中以“囤房”和“现金收房”模式进行二手房交易的经纪公司也将受到重创，品牌信誉好的企业市场份额则可能得到提高。
10、品牌开发企业带头作用将得到强化
重庆作为直辖市，西部的龙头经济城市，全国性品牌开发企业相对缺乏。品牌企业资金实力较强，口碑较好，如鲁能、龙湖等企业开发项目均受到消费者热捧，品牌开发企业将逐渐成为市场主导。